2025년 상반기, 국내 부동산 임대업 시장은 심각한 침체 국면에 접어들며 상가 공실률이 눈에 띄게 증가하고 있습니다. 특히 4대 시중은행의 상가담보대출이 두 개 분기 연속 감소한 것은 이 같은 상황을 반영하는 중요한 지표로, 부동산 시장과 금융권 모두에 심각한 영향을 미칠 수 있는 구조적 변화의 조짐으로 읽히고 있습니다.
1. 상가 공실률 증가의 배경
상가 공실률 증가는 다양한 요인의 복합 결과입니다. 가장 큰 원인은 경기 둔화와 소비 심리 위축입니다. 고물가와 고금리, 그리고 불확실한 경제 전망 속에서 자영업자와 창업 희망자들은 신규 상가 입점에 신중해질 수밖에 없습니다. 코로나19 이후 회복세가 더디고, 온라인 소비 증가로 오프라인 매장의 수익성도 감소하면서 많은 상가가 장기 공실 상태에 놓이고 있습니다.
이러한 흐름은 특히 비주거용 부동산 시장, 즉 상가, 오피스텔, 업무용 건물 등에 타격을 주고 있으며, 서울뿐 아니라 수도권 외곽 및 지방 상권에서도 공실률 상승 현상이 두드러지고 있습니다.
2. 시중은행의 대출 감소 현황
공실률이 높아지고 수익성이 악화되면, 상가 소유주들이 기존 대출을 상환하거나 추가 대출을 기피하는 경향이 나타납니다. 실제로 KB국민은행, 신한은행, 하나은행, 우리은행 등 4대 시중은행의 상가담보대출이 두 분기 연속 줄어들면서, 금융권에서도 부동산 임대업을 둘러싼 불안심리가 강화되고 있음을 확인할 수 있습니다.
은행 입장에서도 상가를 담보로 한 대출의 위험도가 증가한 만큼, 여신 심사를 강화하거나, 금리를 높이고, LTV(담보인정비율) 조건을 보수적으로 운영하는 등 방어적 자세를 취하고 있습니다. 이로 인해 대출이 더욱 위축되는 악순환이 반복되고 있는 것입니다.
3. 금융시장과 상가 소유주의 부담 가중
이러한 흐름은 단순히 부동산 소유주에게 그치지 않고, 금융시장 전반의 신용 경색 가능성으로 확산될 수 있습니다. 특히 자금 여력이 부족한 중소 상가 소유주들은 임대 수익 감소로 인해 이자 상환 부담에 직면하고, 결과적으로 연체율 상승으로 이어질 수 있습니다. 이는 곧 은행 건전성 지표 악화로도 연결될 수 있습니다.
동시에 자영업자, 소상공인 등 실질적으로 상가를 활용하는 경제 주체들은 높은 임대료, 낮은 수익성, 불확실한 소비 시장이라는 삼중고에 시달리고 있으며, 이는 고용 감소와 소비 축소로 이어져 지역 경제 전체의 활력을 떨어뜨리는 요인으로 작용합니다.
4. 정부의 정책적 역할과 필요한 대응
이러한 구조적 위기를 극복하기 위해서는 단기적 금융지원과 중장기적 산업 구조 개선이 동시에 요구됩니다. 정부는 상가 소유주와 임대인을 위한 세금 감면, 임대료 지원, 정책자금 융자 확대 등의 재정 지원책을 마련할 필요가 있습니다.
또한, 지역 상권의 지속 가능한 활성화를 위해 상업 공간의 다변화, 예를 들어 공유오피스, 문화·교육 복합시설 전환, 창업 인큐베이팅 공간으로의 활용 등 새로운 사업 모델 도입을 장려하는 전략도 병행되어야 합니다.
금융 당국도 무조건적인 대출 회수보다는 리스크 관리와 지원을 병행하는 정책적 유연성이 필요하며, 부실 리스크가 높은 지역이나 업종에 대해서는 조기 경보 시스템 도입과 금융 컨설팅 지원이 강화돼야 할 시점입니다.